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疫情對中國房地產市場的影響初判

作者：Mr.LiuStu 來源：「我們」? 商會發(fā)布時間：2020-02-28

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2020年新年伊始，新型冠狀病毒疫情的爆發(fā)對人民生活、經濟活動及房地產市場帶來了多重影響。

短期內，商業(yè)地產市場受到的影響將較為顯著：各類經濟活動，特別是需要人際接觸的活動，將受到較大限制并顯著減少，從而不同程度上影響商業(yè)地產市場活躍度及各類物業(yè)表現(xiàn)。從中長期來看，中國商業(yè)地產基本面仍將保持穩(wěn)健和韌性，并繼續(xù)受益于中國經濟由高速增長向高質量發(fā)展轉型過程中提供的可持續(xù)的市場機遇。

在此文中，將分析此次疫情對辦公樓、零售地產及物流地產市場帶來的影響并提供相關的預測初判。

對辦公樓市場的影響

一、市場需求短期內將面臨考驗，需求結構變化或進一步影響市場

本次疫情是一宗突發(fā)的、具有較強影響的獨立事件。在短期內，我們認為它將對中國內地及香港的甲級辦公樓市場產生較大不利影響，并主要集中于需求端。

具體來講，影響主要將體現(xiàn)在兩個方面：一方面，疫情在得到全面控制前，租賃活躍度在短期內將顯著降溫。由于返工的延遲、健康安全的顧慮，實地看房、租賃協(xié)議簽訂、裝修等行為短期內均將受到較大限制。房地產決策將會推遲，短期內新增租賃需求或將十分有限。同時，一些租約即將到期或部分即將搬遷的企業(yè)將不得不選擇續(xù)租，從而影響市場的凈吸納量。

另一方面，市場及經濟環(huán)境不確定性的增加，將顯著影響短期內的市場信心，企業(yè)將采取更加謹慎的租賃策略。從細分行業(yè)來分析，本次疫情短期內對于進出口貿易、零售、旅游及線下教育培訓等行業(yè)的不利影響或將最為顯著。而疫情結束后，我們預期醫(yī)藥健康和保險產業(yè)、線上服務供應商類的TMT行業(yè)以及環(huán)境保護關聯(lián)產業(yè)會保持相對韌性并醞釀出新的機遇。從企業(yè)生命周期來分析，初創(chuàng)、小微企業(yè)抗風險能力較低，受疫情影響較大；大型企業(yè)及行業(yè)龍頭企業(yè)需求韌性和租約穩(wěn)定性都更強。注意到多個地方政府頒布了針對中小型企業(yè)的支持性政策，包括金融支持、稅收及其他費用的減免和延期繳納等。

二、與SARS時期的狀況不同，導致疫情影響的異同

回顧2003年SARS時期，處于經濟快速上升期且供應相對有限的北京、上海、廣州的甲級辦公樓市場租金下降持續(xù)了2-3個季度，并在之后快速回歸原本上升軌道。但是，目前這些城市受大量新增供應壓力等因素的影響，租金表現(xiàn)原本就處于下行期，我們預計本次疫情將進一步拉長這一下行期，緩和期將推遲到來。

同樣的，在香港，2003年SARS疫情后，香港辦公樓租金伴隨著經濟的復蘇從歷史低位大幅上升。我們并不認為這種情況將會重演，這主要是由于經歷長時間的經濟上升周期后，香港辦公樓租金剛剛從歷史高位開始回落。

本次疫情對辦公樓需求會產生的負面影響已然顯現(xiàn)，但影響主要集中于短期市場。從中長期整體市場來看，基本面仍保持穩(wěn)健。值得指出的是，后續(xù)相關支持政策、中美貿易階段性協(xié)議達成、進一步深化科技發(fā)展及金融開放，仍將在中長期利好辦公樓市場。短期積壓的市場需求有望在疫情結束后加速釋放。

三、市場新增供應預計不會大幅回落，且與健康相關的交付標準或將提升

由于商業(yè)地產開發(fā)周期相對較長，因短期工程進度導致的延誤對市場整體開發(fā)節(jié)奏影響相對有限。目前我們初步預期地產項目的開發(fā)進度或受勞動力復工推遲以及上下游建筑原材料供應影響，出現(xiàn)一定程度的工程延誤。

因此，在疫情短期內受控情況下，相對于地產開發(fā)項目3-5年的長周期而言，短期延誤對多數(shù)開發(fā)項目而言影響不大。但對即將交付的項目而言，竣工驗收、消防驗收等流程將受到影響。

同時，此次突發(fā)事件也對提升與健康相關的辦公樓樓宇交付標準提出更高層次的要求，即如何從樓宇自身硬件的角度加強對此類事件的防護。具體來說，新風及回風系統(tǒng)增加紫外線消毒模塊；增加非接觸式人體體溫實時監(jiān)控系統(tǒng)；智能派梯系統(tǒng)集成閘機系統(tǒng)；安裝公共區(qū)域的自動定期消毒設備等。

我們預計，未來企業(yè)租戶在選擇物業(yè)時將提升其對員工健康相關的樓宇交付標準和物業(yè)管理的關注程度。而開發(fā)商也有望將這一因素考慮在新項目的設計以及現(xiàn)有項目的改造過程中，從而推動辦公物業(yè)的綜合品質以及行業(yè)標準的進一步提升。

對零售地市場的影響

一、短期內實體零售受顯著負面影響，運營商及零售商共御市場沖擊

新冠疫情帶給中國消費市場的負面影響已十分顯著，減少外出等疫情管控措施導致“春節(jié)黃金周”消費大幅降低。城市交通客流是零售消費的強關聯(lián)性指標，中國主要城市地鐵客流數(shù)據的變化直接折射出消費市場受到的沖擊。2020年春節(jié)期間，中國主要城市地鐵客流相比去年同期回落80%-90%。

在香港, 由于社會局勢緊張，春節(jié)期間疫情的爆發(fā)為香港的零售業(yè)帶來又一次沉重打擊。盡管疫情被認為是暫時性的，但它可能致使經營能力較弱的商鋪提前歇業(yè)關閉。更多的業(yè)主可能通過降低租金來爭奪租戶，從而加劇租金下降的趨勢。

運營商主動免租，零售商全面打開線上渠道以保證疫情恢復后更強的韌性。伴隨消費端的突發(fā)改變，中國主要零售物業(yè)的運營商以及零售商積極應對變化中的重重危機。在運營商方面，數(shù)百家購物中心、百貨商場實行免租或減租政策，一定程度上緩解商家的經營困難。除了運營商外，零售商也在主動“自救”，以緩和實體零售中的損失。諸多零售或餐飲品牌在春節(jié)期間也積極打通線上渠道，開展或加大外送外賣服務，其中包括許多以往并不提供此類服務的商家，如高端米其林餐飲品牌及部分服裝品牌。

二、從宏觀消費視角分析零售地產市場需求端的變化

疫情結束后的短期市場反應也將極大影響宏觀消費市場和零售地產市場基本面。針對短期宏觀消費市場的變化，我們按行業(yè)受影響程度將其分為三大類：

獲益型業(yè)態(tài)：該類型業(yè)態(tài)可能在疫情中短期內受益，在疫情結束后基本恢復至常態(tài)水平，全年數(shù)據有望超出年初預期。代表性業(yè)態(tài)：日用品、醫(yī)藥、線上消費等。

補償增長型業(yè)態(tài)：該類型業(yè)態(tài)在疫情中將受到顯著影響，但在疫情得到全面控制后，受到抑制的消費力將集中釋放，短期消費市場或出現(xiàn)補償式增長，但全年增速將大概率低于疫情爆發(fā)前的市場預期。代表性業(yè)態(tài)：時尚零售、旅游、線下教育、健康等。

承壓型業(yè)態(tài)：該類型業(yè)態(tài)同樣在疫情中受到顯著影響。但與補償增長型業(yè)態(tài)不同，因其當期時效性高，消費無法延期釋放，所以相應統(tǒng)計指標的全年數(shù)據將顯著回落，承壓更為明顯。代表性業(yè)態(tài)：餐飲、娛樂、短途通勤等。

由上述對宏觀消費市場的分析衍生到零售地產市場本身，我們預計本次疫情對不同業(yè)態(tài)的零售商將帶來不同的影響。

因獲益型業(yè)態(tài)消費更加穩(wěn)健的基本面，社區(qū)超市、生鮮超市、便利店等業(yè)態(tài)全年整體需求將保持相對平穩(wěn)。補償增長型業(yè)態(tài)如時尚零售（尤其是中低端零售）、健身房、線下教育等租戶，雖然短期內受到疫情沖擊極大，但疫情結束后受到消費者購買意愿快速恢復的推動，相關業(yè)態(tài)活躍度將會顯著提升。

承壓型業(yè)態(tài)消費整體受疫情沖擊更大，餐飲、體驗兩大類租戶整體表現(xiàn)可能相對低迷。

三、從長期看來，中國消費市場及零售地產市場仍具韌性

當疫情結束后，中長期的消費市場將回歸經濟基本面，消費在可預見的未來仍將是驅動中國經濟增長的核心動力。國內產業(yè)積極調整轉型，從高增長轉型為高品質，經濟增長更具可持續(xù)性。

中國高速推進的城市化進程將持續(xù)帶來城鎮(zhèn)人口增長。消費結構亦將發(fā)生改變，中產階級、千禧一代等消費群體的崛起必將重塑消費格局，激發(fā)消費新觸點。主力消費客群規(guī)模在未來的進一步擴張將持續(xù)利好中國內需增長。

對物流地市場的影響

一、高標倉庫市場整體需求及租金受疫情影響有限

基于疫情下更多線上渠道擴容、倉儲租金占企業(yè)支出比例相對有限、民生相關品類需求的不降反升三大因素，我們認為高標倉庫在疫情下更顯韌性。

雖然部分承租高標庫的企業(yè)尤其中小型租戶的現(xiàn)金流可能會受到貨物囤積、個別消費品類短期動蕩、衛(wèi)生升級致物流成本上升等因素的影響，從而對個別高標庫造成一定的短期影響。

但與此同時，與民生相關的需求品類不降反升并有更多消費品類打開線上渠道。此外，線上消費擴容以及周轉難度的增加導致了貨物囤積，短期內或有新增租賃需求出現(xiàn)。

因此綜合來看，無論是在市場需求還是物業(yè)租金走勢方面，疫情對于整體市場的負面影響將極為有限。中長期來看，隨著疫情控制后企業(yè)周轉提速并受益于疫情期間更多線上購買渠道的打開，整體市場將快速回歸正軌。
新興需求將加速市場需求格局演進。

鑒于近幾年零售總額增速的放緩以及2019年自建庫開始更直接影響租賃市場等方面的壓力，中國物流市場總體需求在保持韌性的同時增速或有所放緩。但同時，基于對市場的長期追蹤，我們觀察到，在經歷了黃金十年之后，中國物流市場正在發(fā)生需求格局的演變，傳統(tǒng)類型的需求增長正在放緩，而未來的增長點會集中在一些新興需求類型。

本次疫情的極端情況在給物流市場帶來挑戰(zhàn)的同時，也進一步明確了部分新興需求的必然性。

相關數(shù)據顯示，中國生鮮電商市場規(guī)模在2016-2019年間以超過50%的復合增長率增長至超過3500億元的規(guī)模。本次疫情下，多家生鮮電商平臺訂單量急劇增加，線上購買生鮮的普及率大幅提高。雖然面臨訂單量的劇增，生鮮電商會在短期內面臨運力緊張的局面，但是一定程度上為整個行業(yè)的中長期發(fā)展創(chuàng)造新的機遇，進而激發(fā)冷鏈物流行業(yè)的市場需求。

冷鏈運營商有望急速加入市場與物流企業(yè)聯(lián)合升級冷鏈網絡，前置倉的上游環(huán)節(jié)如城市或經濟圈分配中心的需求將利好部分高標庫的租金表現(xiàn)。

值得提到，冷鏈尤其是生鮮板塊供應鏈環(huán)節(jié)的最后一環(huán)近幾年通過線下超市聯(lián)合等方法得以初步落實。

舉例來說，盒馬鮮生在上海市的線下門店從2016年的7家上升到了2019年的40余家，而這些門店除了線下零售功能之外也同時為其線上銷售提供前置倉的功能。目前中國冷鏈市場依然面臨設施供不應求、建造成本高、地理分布不均衡的問題。

冷鏈用戶的升級需求催生冷鏈設施提供商或者運營商加入市場。近年來已有頭部傳統(tǒng)物流開發(fā)商將部分高標庫租給冷鏈運營商，改造成冷庫后提供給生鮮電商作為區(qū)域、城市配送中心。

通過本次疫情，市場各方主體將進一步意識到周轉效率、人員健康安全等需求的重要性，因此我們認為包括自動化在內的一系列智能科技將提速中國高標倉庫的發(fā)展，創(chuàng)造更多投資機會。相比傳統(tǒng)倉儲，高標倉庫具有空間利用率高和合規(guī)屬性強等特點，能有效提升企業(yè)供應鏈效率。目前中國高標倉僅占倉儲總量的5-10%，表明現(xiàn)有市場存在較大升級需求的潛力。

在短期內，市場活躍度及市場情緒將受到此次疫情的顯著影響，中國商業(yè)地產的各細分物業(yè)類別市場都將受到不同程度和形式的影響，其程度將主要取決于疫情持續(xù)的時長和政策對沖的力度，同時也取決于行業(yè)內各主體的應對能力。中長期來說，依然保持“中國商業(yè)地產市場極具韌性”的判斷。